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探偵コラム

不動産取引時には注意!不動産の背任行為について詳しく解説!

不動産の取引において知っておくべき知識、そして、不動産取引の違法行為についてを解説いたします。 

背任行為と違法性

背任行為とは

背任行為は、信頼に対する裏切り行為、又は会社に対する裏切り行為を指します。
これらは、法律上の信任義務に背く行為ともいえます。

刑法第247条(背任)
他人のためにその事務を処理する者が、自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的で、その任務に背く行為をし、本人に財産上の損害を加えたときは、5年以下の懲役または50万円以下の罰金に処する。

【背任罪の構成要件】

  • 他人のためにその事務を処理する者
  • 自己もしくは第三者の利益を図りまたは本人に損害を加える目的(図利加害目的)
  • その任務に背く行為
  • 本人に財産上の損害を加えたとき

たとえば、会社で働く従業員のうち、デスクワークに従事している社員や会社の部長、課長が業務上においての信任義務に背く行為をいます。
背任罪は、会社の利益を自己または第三者の利益に図る行為です。
例えば、会社の取引先から接待を受けて、本来100万円の仕入値を130万円で購入するなどです。
この場合、会社は30万円損をしたことになります。
上記の例で言えば、仕入値が本来100万円であることを立証する必要があります。
しかし、背任罪については、立証が困難な点もあります。
しかし、過度の接待や取引先からの見返りを受け取っている場合には、その不正取引の立証性は高まります。

横領罪とは

刑法第252条(横領)
第二百五十二条 自己の占有する他人の物を横領した者は、五年以下の懲役に処する。
2 自己の物であっても、公務所から保管を命ぜられた場合において、これを横領した者も、前項と同様とする。

横領は、会社のお金やその他の財産の占有を自己に移して、支配権を移転させる行為です。
法律用語では「領得」もいいます。
例えば、取引先の集金に行った社員が会社に隠してお金を自分の財布に入れる行為が挙げられます。
実際には、多額の現金が銀行預金の移動によって行われます。
例えば、取引先に対して100万円の請求を120万円の請求をし、架空口座で取引先から120万円の振り込みを受けた後、取引先名で100万円を会社の口座に振り込むなどの手口があります。

贈収賄

刑法第197条(収賄、受託収賄及び事前収賄)

  1. 公務員が、その職務に関し、賄賂を収受し、又はその要求若しくは約束をしたときは、5年以下の懲役に処する。この場合において、請託を受けたときは、7年以下の懲役に処する。
  2. 公務員になろうとする者が、その担当すべき職務に関し、請託を受けて、賄賂を収受し、又はその要求若しくは約束をしたときは、公務員となった場合において、5年以下の懲役に処する。

贈収賄の犯罪成立には、金銭を受け取ったものが公務員であることが要件とされています。
従って、民間企業の社員が取引先業者から接待を受けたり、金銭を受け取った場合は背任罪が成立することはあっても、刑法上の贈収賄は成立しません。
但し、会社の取締役、会計参与、監査役、執行役が、その職務に関して不正の請託を受けて、財産上の利益を収受し、その要求又は約束を行った場合、会社法の「取締役等の贈収賄罪」に該当することになります(会社法967条1項)。
また、郵便局やNTTの社員については、「みなし公務員」とされており、贈収賄の対象となります。
官庁の職務を弁護士や会計士が代行する際にも、刑法上の公務員とみなされることがあります。

不動産における背任行為

二重譲渡や二重抵当による背任

不動産の権利を2人に重複して、譲渡や担保権を設定する場合があります。
民法では、このような行為の場合の扱いを規定しており、刑法上では犯罪が成立することもあります。
ここからは、二重譲渡と二重抵当による犯罪について説明します。

【二重譲渡による横領罪】

不動産を別の人に重複して譲渡することは、民法上では認められています。
しかし、同一物を複数の者に譲渡する行為は、刑法では自己の占有する他人の所有物を処分したものとして、横領罪が成立します。
例えば、AがBに不動産を譲渡した後、Aが同じ不動産を第三者たるCに譲渡する場合が、これに該当します。

不動産の譲渡は、登記によって対抗要件を備えるため、Bの所有権が登記される前にCに譲渡することが可能です。
そして、最終的な譲受人となるのは、先に登記を備えた者になります。
しかし、CがA、B間の譲渡を知る(悪意)の場合、信義則に反する動機があるとされ、登記がないBは、Cに対抗できるとされています。
なお、登記が遅れ不動産の引渡しを受けることができない被譲渡人は、Aに対して損害賠償などを請求することができます。

【二重抵当による背任罪】

不動産に抵当権を設定した所有者が、別の債権者にも抵当権を設定することがあります。
抵当権は、1つの不動産に対して、複数の登記を設定することが可能なのです。
そして、抵当権の優劣は、登記の先後になります。
設定した順序と登記の順序が異なると、抵当権の優劣が変わってしまいます。
甲に対し自己の不動産に根抵当権設定後、いまだその登記なきを利用し、さらに乙に対して根抵当権を設定して、その登記を了する所為は、甲に対する背任罪を構成します。
また、譲渡担保権者が担保不動産に抵当権を設定する行為は、権限外の行為として、このような場合でも背任罪が成立します。
以上のように、二重譲渡や二重抵当は刑法上では、横領罪や背任罪が成立します。
しかし、民法上では、対抗要件の状況によって権利の帰属が異なる場合もあります。

不動産売買と登記制度

不動産の売買契約により、所有者は買主に移転します。
しかし、売買契約者(当事者)以外の第三者からは、所有者を把握することができません。
これを公示するのが、登記制度です。

民法177条
『不動産に関して物権の得喪があった場合には、登記をしないと第三者に対抗することができない』

不動産の二重売買

第一買主と第二買主が所有権を主張しあう関係の場合は、先に登記を備えた方が、他方やその他の第三者に対して、所有権の主張できます。
もし、第二買主が先に登記を備えると、所有権の主張は第二買主が優勢です。
登記とは、このように所有権等の権利を公に示して、第三者に権利関係を知らせる機能があり、登記対象の不動産取引を考える第三者は、その登記を見て権利関係を判断することになります。
ただし、たとえ登記を備えていない買主であっても、「登記がないことを主張する正当な利益がない者」に対しては、登記なくしても所有者であることを主張できるとしています。
下記の者が「登記がないことを主張する正当な利益がない者」に該当します。

  1. 保護に値する利害関係を有しない者
  2. 登記がないことを主張することが許されるべきでない者

前者は、「無権利者」が挙げられ、不法占拠者や不法行為者になります。
後者は、「詐欺又は脅迫によって登記の申請を妨げた第三者」、「他人のために登記を申請する義務を負う第三者」、「背信的悪意者」、「登記がないことを主張することが信義に反すると認められる者」が挙げられます。
「背信的悪意者」とは、不動産の物件に変動があった事実を知っていながら、不動産を購入する人のことです。

まとめ

不動産売買では、登記設定の有無が所有権の主張に大きく関わっています。
もし、不動産を所有しようとする場合は、登記の知識が必要不可欠だと言えます。

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